Porque NÃO fazer Consórcio Imobiliário
Olá!
O consórcio é um produto inventado no Brasil feito sob medida para um consumidor que não possui educação financeira. No caso dos imóveis, tudo começa com uma instituição financeira propagando um “excelente” negócio, onde o cliente não pagará juros. Sua função é agrupar pessoas que tenham a mesma intenção de adquirir um determinado bem. Apesar de não haver juros, existe um custo de participação, que pode incluir Taxa de Administração, Análise Jurídica, Fundo de Reserva, Seguro e Correção da Inflação após a Contemplação.
Normalmente o valor total cobrado de cada cliente somente com a Taxa de Administração é superior aos 20% do valor do bem. Isso significa que para cada cinco pessoas que fazem um consórcio de mesmo valor a instituição financeira recebe o equivalente a um imóvel. Para cada grupo com trezentas pessoas, por exemplo, a instituição receberá o equivalente a sessenta. Para um banco isso é perfeito, pois há pouco risco e os custos fixos de administração são diluídos em muitos grupos. Em caso de inadimplência ela toma o bem (se o cliente já o tiver obtido) ou simplesmente impede a contemplação.
A taxa de administração nunca é devolvida. Diferentemente dos juros dos empréstimos que devem ser suprimidos se o pagamento for antecipado, nos consórcios, em caso de antecipação por lance os valores mensais serão calculados e deverão ser pagos. Se o cliente fizer um consórcio e der um lance de 50% do valor do bem, as taxas de administração mensais da metade das prestações antecipadas estarão incluídas nesse lance. Caso seja contemplado, na prática, é como se ele tivesse dobrado a taxa de administração porque pagou por meses futuros que não existirão mais. Já se o lance for de 2/3 do valor do bem, significará o triplo da taxa de administração. A instituição financeira adora receber “lances vencedores” porque isso reduzirá o seu trabalho e elevará a sua receita.
Ao contratar um consórcio, o cliente conta apenas com uma expectativa de que quando sorteado receberá uma carta de crédito, por isso este negócio não pode ser considerado um financiamento. Dependendo da sorte ou do azar, isso ocorrerá no início ou no final. Mas além de começar a pagar por algo sem saber quando irá receber, após a contemplação poderá ser cobrada uma análise jurídica para a aquisição do imóvel e as parcelas passarão a sofrer correção da inflação, que normalmente é calculada pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC, medido pela Fundação Getúlio Vargas. Considerando, por exemplo, o período do início de 2008 ao final de 2017, quem tivesse investido num consórcio e fosse contemplado logo no início, teria uma correção pelo INCC de 96,14%, ou seja, a fatura praticamente dobraria. Essa oscilação inflacionária é um risco à capacidade financeira de pagamento ao longo do tempo.
O consórcio é vendido sob a lógica de uma poupança forçada, entretanto, reflete a falta de conhecimento das pessoas que não sabem investir o seu dinheiro. Ao invés de pagar custos administrativos e a correção da inflação, poderia se planejar para alcançar o seu objetivo de forma mais rápida ou realizar mais objetivos no mesmo horizonte de tempo.
Breno Medeiros
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Dúvidas e críticas que proporcionem uma conversa saudável sobre o universo financeiro terão boas-vindas. Por isso, fique à vontade para comentar!
Desejo muito conhecimento, felicidade e todo o sucesso!
Para mais conhecimento de qualidade, introdutório, prático e crítico sobre organização pessoal e investimentos adquira o livro "Como Organizar Seu Orçamento e Investir Por Conta Própria", disponível nos formatos físico e digital no site da Amazon. O eBook custa apenas R$ 5,99 e pode ser lido gratuitamente por quem assina o Kindle Unlimited. Quem não possui o equipamento da Amazon (Kindle) acessa todo o conteúdo da mesma forma a partir do computador, do tablet e do celular. Por isso, compre e aprenda mais!
O consórcio é um produto inventado no Brasil feito sob medida para um consumidor que não possui educação financeira. No caso dos imóveis, tudo começa com uma instituição financeira propagando um “excelente” negócio, onde o cliente não pagará juros. Sua função é agrupar pessoas que tenham a mesma intenção de adquirir um determinado bem. Apesar de não haver juros, existe um custo de participação, que pode incluir Taxa de Administração, Análise Jurídica, Fundo de Reserva, Seguro e Correção da Inflação após a Contemplação.
Normalmente o valor total cobrado de cada cliente somente com a Taxa de Administração é superior aos 20% do valor do bem. Isso significa que para cada cinco pessoas que fazem um consórcio de mesmo valor a instituição financeira recebe o equivalente a um imóvel. Para cada grupo com trezentas pessoas, por exemplo, a instituição receberá o equivalente a sessenta. Para um banco isso é perfeito, pois há pouco risco e os custos fixos de administração são diluídos em muitos grupos. Em caso de inadimplência ela toma o bem (se o cliente já o tiver obtido) ou simplesmente impede a contemplação.
A taxa de administração nunca é devolvida. Diferentemente dos juros dos empréstimos que devem ser suprimidos se o pagamento for antecipado, nos consórcios, em caso de antecipação por lance os valores mensais serão calculados e deverão ser pagos. Se o cliente fizer um consórcio e der um lance de 50% do valor do bem, as taxas de administração mensais da metade das prestações antecipadas estarão incluídas nesse lance. Caso seja contemplado, na prática, é como se ele tivesse dobrado a taxa de administração porque pagou por meses futuros que não existirão mais. Já se o lance for de 2/3 do valor do bem, significará o triplo da taxa de administração. A instituição financeira adora receber “lances vencedores” porque isso reduzirá o seu trabalho e elevará a sua receita.
Ao contratar um consórcio, o cliente conta apenas com uma expectativa de que quando sorteado receberá uma carta de crédito, por isso este negócio não pode ser considerado um financiamento. Dependendo da sorte ou do azar, isso ocorrerá no início ou no final. Mas além de começar a pagar por algo sem saber quando irá receber, após a contemplação poderá ser cobrada uma análise jurídica para a aquisição do imóvel e as parcelas passarão a sofrer correção da inflação, que normalmente é calculada pelo Índice Nacional de Custo da Construção – INCC, medido pela Fundação Getúlio Vargas. Considerando, por exemplo, o período do início de 2008 ao final de 2017, quem tivesse investido num consórcio e fosse contemplado logo no início, teria uma correção pelo INCC de 96,14%, ou seja, a fatura praticamente dobraria. Essa oscilação inflacionária é um risco à capacidade financeira de pagamento ao longo do tempo.
O consórcio é vendido sob a lógica de uma poupança forçada, entretanto, reflete a falta de conhecimento das pessoas que não sabem investir o seu dinheiro. Ao invés de pagar custos administrativos e a correção da inflação, poderia se planejar para alcançar o seu objetivo de forma mais rápida ou realizar mais objetivos no mesmo horizonte de tempo.
Breno Medeiros
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